Om du har köpt en bostadsrätt och upptäckt att arean på lägenheten eller ett tillhörande förråd är felaktig, så är det bra att veta om det anses vara ett dolt fel eller om du inte får åberopa felet gentemot säljaren. Läs om Högsta domstolens dom i fallet ”Bostadsrättslokalen” 

Fel i bostadsrätt, Är en felaktig area ett dolt fel i en bostadsrätt? – Fallet ”Bostadsrättslokalen”, Rättsakuten

Fel i bostadsrätt

Prövningen av fel i bostadsrätt görs i två steg, först den så kallade felbedömningen och sedan den så kallade relevansbedömningen.

I felbedömningen prövas om bostadsrätten är felaktig. Det är köplagen som är tillämplig och enligt denna är det fel på bostadsrätten om den avviker från vad som avtalats mellan parterna eller om den på något annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.

I relevansbedömningen prövas om felet är relevant, det vill säga om det kan åberopas. Enligt köplagen får köparen till exempel inte åberopa såsom fel det han eller hon borde ha märkt vid undersökningen av bostadsrätten. Det är detta som brukar kallas köparens undersökningsplikt.

Dolda fel i bostadsrätt

Dolda fel brukar sådana fel kallas som köparen inte borde ha märkt vid undersökningen av bostadsrätten. Motsatsen brukar kallas upptäckbara fel.

Det går inte att allmänt säga vad som utgör dolda fel och vad som utgör upptäckbara fel. Dolda fel är de fel som köparen inte upptäcker vid en undersökning som sker med den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning. Det ska med andra ord göras en bedömning från fall till fall. Man brukar ibland prata om vanlig, ytlig och fördjupad undersökning.

Fallet ”Bostadsrättslokalen”

Ett viktigt prejudikat på området är NJA 2016 s 237 även kallat ”Bostadsrättslokalen”. Det är Högsta domstolens dom den 5 april 2016 i mål nr T 3573-14.

Målet handlade om en kontorslokal på Valhallavägen i Stockholm. Kontorslokalen var en bostadsrätt och ett bolag köpte bostadsrätten för 28 miljoner kronor. I annonsen stod det att lokalen var 1 297 kvadratmeter. Detta upprepades i ingressen i objektsbeskrivningen. Under ”Storlek” i objektsbeskrivningen så stod ”Boarea ca 1 297 m2. Areauppgifter enligt bostadsrättsföreningen”. Vid uppmätning framgick dock att arean bara var 1 195 kvadratmeter.

Högsta domstolen gjorde både en felbedömning och en relevansbedömning och en viktig fråga i målet var köparen kunde åberopa felet. Köparen hade undersökt bostadsrätten innan köpet och hade därför en undersökningsplikt.

När det gäller köparens undersökningsplikt finner Högsta domstolen att säljaren har lämnat en preciserad areauppgift med endast en reservation av marginell betydelse. Med reservationen menar domstolen ordet ”ca”. Detta ger enligt domstolen köparen godtagbar anledning att inte före köpet närmare undersöka lokalens area. Avvikelsen har enligt domstolen inte heller varit sådan att den borde ha upptäckts vid undersökningen. Därmed har undersökningen inte hindrat köparen från att åberopa felet.

Slutsatsen av detta är att köparen inte närmare behöver undersöka bostadsrättens area om det finns preciserade areauppgifter i objektsbeskrivningen. När det gäller area ställs därför bara krav på en ytlig undersökning.

I fallet var det en avvikelse på arean på knappt åtta procent. En sådan avvikelse är enligt Högsta domstolen inte en sådan att den borde ha upptäckts vid en ytlig undersökning. D��rmed kan man dra slutsatsen att en area som avviker kring åtta procent eller mindre utgör ett dolt fel i bostadsrätt.

Fel i bostadsrätt, Är en felaktig area ett dolt fel i en bostadsrätt? – Fallet ”Bostadsrättslokalen”, Rättsakuten

Jurist Peter Dittmer

[email protected]
0760-35 75 95

Kontakta Rättsakutens jurister!