Det är vanligt att tvister om fel i bostadsrätt handlar om att köparen tycker att månadsavgiften till bostadsrättsföreningen är för hög. Läs nedan om vilka steg en sådan tvist består i och om en för hög månadsavgift är ett dolt fel i bostadsrätten.

Dolt fel, Är en högre månadsavgift ett dolt fel i en bostadsrätt?, Rättsakuten

Är en för hög månadsavgift ett dolt fel? 

Ett fel i bostadsrätt föreligger om bostadsrätten avviker från vad som avtalats mellan parterna eller om den på något annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.

Om det inte framgår av köpehandlingarna vilken månadsavgiften är, så är det svårt att argumentera för att köparen med fog kunnat förutsätta en lägre avgift. Det är inte omöjligt, men det krävs i sådana fall att avgiften avviker markant från avgiften för liknande bostadsrättsföreningar.

Om det däremot framgår av avtalet vilken månadsavgiften är och om månadsavgiften är högre, så är det i princip ett fel i bostadsrätten.

Vissa jurister argumenterar för att det finns en allmän princip som säger att fel bara föreligger om felaktigheten kan antas ha inverkat på köpet. Detta innebär i sådana fall att felaktigheter som utgör en helt obetydlig avvikelse från avtalet inte skulle utgöra fel.

Jag ställer mig tveksam till detta, eftersom det inte görs någon motsvarande reservation i lagtexten. Däremot är detta av mindre betydelse. Är det fråga om helt obetydliga avvikelser så skulle dessa inte leda till någon påverkan av marknadsvärdet och därför skulle köparen ändå inte ha rätt till prisavdrag.

Är det ett dolt fel?

Frågan om ett fel är dolt eller upptäckbart beror på kraven som ställs på köparens undersökning av bostadsrätten innan köpet.

Månadsavgiften är en uppgift om andelsrätten i bostadsrättsföreningen. De krav som ställs på köparens undersökning av bostadsrättsföreningens ekonomi är i allmänhet ganska små. Ofta räcker en undersökning av årsredovisningen om den inte ger skäl till fortsatt undersökning.

Om månadsavgiften dessutom framgår uttryckligen av avtalet så talar det för att det bara ställs krav på en ytlig undersökning av månadsavgiften.

Slutsatsen är därför att om månadsavgiften är för hög och det föreligger ett fel, så är det med stor sannolikhet ett dolt fel.

Vilken påföljd får det dolda felet?

I vissa fall argumenterar köpare för att han eller hon ska ersättas med den högre avgift som han eller hon är tvungen att betala. Beroende på hur lång tid in i framtiden som beräkningen avser kan det bli betydande belopp.

Enligt rättspraxis ska en sådan kapitaliseringsmodell dock inte användas. Istället ska man beräkna ett prisavdrag utifrån hur den högre månadsavgiften kan antas ha påverkat marknadsvärdet på bostadsrätten. Prisavdragets storlek bestäms då skönsmässigt till vad som anses skäligt.

Om månadsavgiften höjs

Det ovan sagda om månadsavgiften som ett dolt fel gäller bara månadsavgiften som föreligger vid avtalstidpunkten. Om månadsavgiften höjs efter avtalstidpunkten utgör det som huvudregel inget fel. En köpare måste räkna med att en bostadsrätt förändras över tiden och att månadsavgiften kan höjas.

Eventuellt kan det utgöra ett fel om det är en onormal höjning, till exempel om den inte leder till någon fördel för bostadsrättsföreningen eller om den i övrigt inte behövs utifrån föreningens ekonomi.

Det kan finnas andra specialfall också. Om till exempel en majoritet av medlemmarna i bostadsrättsföreningen röstat för en höjning av månadsavgiften och detta beslut ska godkännas av hyresnämnden, så kan det föreligga fel om stämmobeslutet fattats innan avtalstidpunkten men hyresnämndens godkännande inträffar efter avtalstidpunkten.

Ett sådant fall kan omfattas av säljarens upplysningsplikt. Stämmobeslutet kan ses som ett sådant väsentligt förhållande som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Om säljaren inte informerar om stämmobeslutet kan han anses ha agerat i strid med tro och heder.

Dolt fel, Är en högre månadsavgift ett dolt fel i en bostadsrätt?, Rättsakuten

Jurist Peter Dittmer

[email protected]
0760-35 75 95

Kontakta Rättsakutens jurister!