Högsta domstolen klargör hur marknadsvärdet på en enskild näringsverksamhet ska beräknas enligt avkastningsvärdemetoden. Innehavarens egen arbetsinsats ska beaktas genom att rörelsen påförs fiktiva lönekostnader. Detta innebär att rörelsevärdet ofta blir noll kronor. Detta innebär också att det är avgörande för hyresgästen att utforma sin talan på rätt sätt och att använda rätt metod för beräkning av marknadsvärdet.

, Den enskilda näringsidkarens arbetsinsats ska beaktas, Rättsakuten

Foto av Justina Rosengren

Indirekt besittningsskydd

En hyresgäst som använder lägenheten som bostad har ett starkt besittningsskydd enligt jordabalken. Det brukar kallas ett direkt besittningsskydd eftersom bostadshyresgästen enligt 12 kap 46 § jordabalken har rätt att behålla hyresrätten – hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet.

En hyresgäst som använder lägenheten som lokal har inte rätt till förlängning av hyresavtalet. Däremot har en lokalhyresgäst i vissa fall rätt till ersättning för den ekonomiska förlust som han eller hon orsakats på grund av att hyresavtalet upphör. Det brukar kallas ett indirekt besittningsskydd.

Mer än minimiersättning

Som ersättning ska hyresvärden enligt 12 kap 58 b § 1 st jordabalken betala en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Detta kallas minimiersättning.

Enligt 12 kap 58 b § 2 st jordabalken ska hyresvärden dock i skälig omfattning ersätta hyresgästen för sådan skada som hyresgästen förorsakats på grund av att hyresavtalet har upphört och som inte täcks av minimiersättningen. Detta är med andra ord en ersättning utöver minimiersättningen.

Flera olika slags skada kan beaktas vid beräkningen av en sådan ersättning utöver minimiersättningen. Det kan till exempel vara fråga om rörelseskada, det vill säga hinder eller intrång i rörelsen som bedrivits i lokalen, flyttningskostnader eller värdeminskning på egendom.

Avsikten med ersättningen utöver minimiersättningen är att hyresgästen ska försättas i samma situation som om uppsägningen av lokalen inte ägt rum. Det är samma syfte som för ett sedvanligt skadestånd och därför är det fråga om en vanlig skadeståndsrättslig ersättningsberäkning.

Flera olika metoder

En typ av rörelseskada som inte är ovanlig vid uppsägning av lokalhyresavtal är att rörelsen måste läggas ned. Ersättningen ska i dessa fall motsvara den ersättning som hyresgästen hade fått om han eller hon valt att sälja rörelsen vid tiden för hyresavtalets upphörande.

Därmed är rörelseskadan i dessa fall lika med marknadsvärdet på rörelsen. Det finns många metoder för att beräkna värdet på en rörelse, till exempel avkastningsvärdemetoden, substansvärdemetoden, likvidationsvärdemetoden och ortsprismetoden. Tillvägagångssätten vid beräkningen av marknadsvärdet på en rörelse enligt dessa metoder är relativt väl etablerade.

Innehavarens egen arbetsinsats

En fråga som dock diskuterats en del är hur innehavarens egen arbetsinsats i en enskild näringsverksamhet ska bedömas vid beräkning enligt avkastningsvärdemetoden. Högsta domstolen har i en dom den 5 september 2019 i mål nr T 5803-18 besvarat denna fråga.

I målet hade en kvinna bedrivit en pizzeria i en lokal i Viken i Höganäs kommun. Höganäs kommun köpte fastigheten där lokalen låg och beslutade att riva byggnaden med lokalen. Kommunen erbjöd en ersättningslokal i Höganäs, men kvinnan godtog inte detta eftersom hon ville ha en lokal i Viken.

När hon inte fick någon ersättningslokal blev kvinnan tvungen att lägga ned rörelsen. Hon stämde kommunen och krävde ersättning utöver minimiersättningen. Hon hade beräknat marknadsvärdet på rörelsen genom avkastningsvärdemetoden och kommit fram till att rörelsen var värd 302 000 kronor. Kommunen medgav att betala minimiersättningen om 66 000 kronor men ville inte betala mer.

Högsta domstolen fann att flera skäl talade för att kvinnans egen arbetsinsats skulle beaktas vid beräkningen av rörelsen värde. Med andra ord skulle avkastningen minskas med en fiktiv lönekostnad att ha en anställd som utförde kvinnans arbetsinsats. Det främsta skälet var att värdet annars skulle bli olika beroende på om innehavaren själv arbetade i rörelsen eller hade anställda.

Det som talade emot detta var enligt Högsta domstolen dock att detta i de allra flesta fall skulle innebära att en enskild näringsverksamhet inte hade något avkastningsvärde och att det beräknade marknadsvärdet därmed skulle bli noll kronor. Trots detta fanns ett reellt marknadsvärde för rörelser av detta slag. En köpare kunde vara intresserad att betala för att slippa uppstartskostnader och för att få en inkomst.

Hyresgästens talan avgör utgången

Denna motsägelse – att en beräkning enligt avkastningsvärdemetoden gav ett värde på noll kronor samtidigt som värdet i praktiken var mer än noll kronor – beror på avkastningsvärdemetoden inte är lämplig för att beräkna marknadsvärdet på en enskild näringsverksamhet. Högsta domstolen konstaterar att ortsprismetoden skulle ha kunnat ge ett annat marknadsvärde.

Högsta domstolen konstaterar också att det sätt som hyresgästen utformar sin talan på är avgörande för utgången i målet. Hyresgästen har bevisbördan för att hyresförhållandets upphörande innebär en skada som inte täcks av minimiersättningen. Hyresgästen åberopar olika omständigheter som grund för sin talan och domstolen är bunden av de omständigheter som åberopas. Om hyresgästen till exempel åberopar rörelsens avkastning men inga liknande försäljningar på orten måste domstolen använda avkastningsvärdemetoden. Den kan inte använda ortsprismetoden.

Dessutom konstaterar Högsta domstolen att minimiersättningen finns där som en minsta garanti att hyresgästen får ersättning för sin skada. Om en hyresgäst väljer att låsa sig vid avkastningsvärdemetoden eller om det inte är möjligt att bevisa omständigheter som kan läggas till grund för beräkning enligt någon annan metod, så kommer hyresgästen i alla fall att få minimiersättningen.

Detta blir också utgången i det aktuella målet. Högsta domstolen fastslår att innehavarens egen arbetsinsats ska beaktas vid beräkningen av marknadsvärdet enligt avkastningsvärdemetoden. Därmed var marknadsvärdet för kvinnans rörelse enligt avkastningsvärdemetoden noll kronor. Kvinnan ersätts därför med minimiersättningen 66 000 kronor.

Slutsatsen av detta mål är vikten av att utforma sin talan på ett lämpligt sätt. Om det är fråga om en enskild näringsverksamhet är avkastningsvärdemetoden ofta inte lämplig. Till saken hör att kvinnan visserligen fick 66 000 kronor av kommunen, men hon var tvungen att betala över 215 000 kronor för kommunens rättegångskostnader. Om du som lokalhyresgäst inte kan bevisa omständigheter som kan läggas till grund för en lämplig beräkning av marknadsvärdet är det bättre att nöja sig med minimiersättningen.

Vill du ha Rättsakutens nyhetsbrev?