Dolda fel

Planerar du att köpa en bostadsrätt och oroar du dig för dolda fel i bostadsrätten? Har du redan köpt en bostadsrätt och upptäckt ett fel? Ladda ner vår gratis guide om hur du som köpare ska agera för att undvika ansvar för fel i bostadsrätten. 

Att köpa bostadsrätt

När man ska köpa bostadsrätt är det många saker att tänka på. Man måste komma fram till vad man vill ha och vad man har råd med. Man måste fundera på hur man ska agera för att vinna budgivningen. Hela processen är ofta fylld av spänning och förväntan, eftersom det handlar om ens boende och eftersom det är en av de största investeringarna i livet.

Det finns också många juridiska aspekter av att köpa bostadsrätt. Man måste ha en grundläggande förståelse av hur en bostadsrättsförening fungerar och om man kan bli medlem. Köpeavtalet måste uppfylla formkraven i bostadsrättslagen. Om det är fråga om nyproduktion eller ombildning av hyresrätter finns ännu fler frågor.

Den kanske viktigaste juridiska frågan vid köp av bostadsrätt är dock om det finns fel i bostadsrätten och vem som i så fall ansvarar för felet.

Vad är dolda fel i bostadsrätt?

För att det ska vara fråga om ett dolt fel i bostadsrätt ska det för det första vara fråga om ett fel i bostadsrätten. Ett fel föreligger om bostadsrätten avviker från vad köparen och säljaren avtalat eller vad köparen med fog kunnat förutsätta. När bostadsrätten avviker från avtalet kallas det för konkreta fel och när det avviker från befogade förväntningar kallas det för abstrakta fel.

Om det är fråga om ett fel krävs för det andra att felet är dolt. Med dolt fel avses ett fel som inte borde upptäckas vid en undersökning av bostadsrätten. Motsatsen till dolda fel är upptäckbara fel. Vad som är ett dolt fel och ett upptäckbart fel avgörs genom en bedömning av det enskilda felet. Det står inte i lagen vilka fel som ska anses vara dolda och vilka som är upptäckbara. Man måste jämföra fel som redan prövats av domstolarna.

Bedömningen av om ett fel är dolt eller upptäckbart görs utifrån köparens undersökning av bostadsrätten. Eftersom nästan alla köpare av bostadsrätter besöker bostadsrätten innan köpet och eftersom mäklare alltid uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten, så har köpare av bostadsrätter nästan alltid vad som kallas för en undersökningsplikt. Om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt och inte upptäckt felet, så anses det vara ett dolt fel.

Vem ansvarar för dolda fel i bostadsrätt?

Huvudregeln är att köparen ansvarar för upptäckbara fel i bostadsrätten och att säljaren ansvarar för dolda fel i bostadsrätten. Det är med andra ord en fördel för dig som köpare om ett fel bedöms vara dolt.

Men det är inte riktigt så enkelt. Det finns flera olika undantag.

  1. Köparen ansvarar för alla fel som köparen borde ha känt till. Även om det är fråga om ett i och för sig dolt fel ansvar alltså du som köpare om du borde ha känt till det. Oftast handlar det om att säljaren på något sätt berättat om felet, dock utan att det anses vara en del av avtalet.
  2. Köparen ansvarar för fel som omfattas av en friskrivning. Om det är fråga om en allmän friskrivning – till exempel att bostadsrätten säljs i befintligt skick – finns särskilda regler. Om det däremot är fråga om en konkret friskrivning – till exempel att säljaren friskriver sig från fel i badrummets tätskikt – ansvarar köparen för felen.
  3. Säljaren ansvarar för fel som är så väsentliga att säljaren borde ha berättat om dem. Säljaren är skyldig att informera köparen om väsentliga fel, även om de är upptäckbara. Om så inte sker anses säljaren ha agerat i strid med tro och heder och därför ska säljaren ansvara för felet. Detta brukar kallas för säljarens upplysningsplikt.
  4. Köparen ansvarar för fel om köparen inte reklamerar i tid. Köparen måste informera säljaren om felet inom skälig tid efter att köparen märkt felet eller borde ha märkt det. Köparen måste också informera inom två år från tillträdet till bostadsrätten. Rätten till ersättning för dolda fel i bostadsrätten preskriberas alltså efter två år.

Vill du veta mer?

Om du är orolig för att råka ut för fel i bostadsrätt eller om du har hittat ett fel i din bostadsrätt är det bra att lära dig mer om dina möjligheter och om vad du borde göra. Ladda ned vår gratis guide för att få tips om sex konkreta saker som du kan göra för att undvika ansvar för fel i bostadsrätt.

Ladda ner vår guide!

E-postformulär - Fel i bostadsrätt

Ladda ner vår guide!

Konsumenträtt, Dolda fel, Rättsakuten

Jurist Peter Dittmer

[email protected]
0760-35 75 95