Fastighetsrelaterad juridik är en väldigt stor del av lag och rätt i Sverige. Svenskarna köper och säljer bostäder, man hyr en bostad eller annan lokal, företag köper och säljer fastigheter och väldigt många företag hyr kontor eller butikslokaler.

uppsägning av ett hyresavtal, Hur går en uppsägning av ett hyresavtal till?, Rättsakuten

Hur går en uppsägning av ett hyresavtal till?

Många av de fastighetsrelaterade lagarna och reglerna i Sverige finns i jordabalken, som är en mycket omfattande lagstiftning. Jordabalken är inte en dispositiv lag vilket innebär att villkor som är sämre än de som stadgas i lagen inte är giltiga.

I den här texten ska vi beskriva några av de delar inom jordabalken som rör hyresavtal, både kommersiella och privata avtal. Den huvudsakliga frågan vi ställer är hur en uppsägning av ett hyresavtal går till?

Det är känsligt att säga upp hyresavtal

Hyresavtal är något som nästan alla människor vid något tillfälle ingår, antingen som privatperson eller som företagare. För många människor är deras betalningar enligt ett hyresavtal, hyran, deras största utgift. Detta oavsett om hyresavtalet gäller för en privat eller kommersiell bostad eller lokal.

På grund av den relativt stora del som hyran utgör som andel av kostnader för personer och företag är hyresavtal föremål för väldigt många diskussioner, analyser, politiska debatter med mera i Sverige.

Särskilt känsligt är uppsägningar av hyresavtal, både från hyrestagarens och från hyresvärdens sida. Som privatperson är det relativt lätt att säga upp ett hyresavtal men det kan vara mycket svårt att säga upp en privatpersons hyresavtal för en bostad från hyresvärdens sida. Det motsatta gäller ibland på den kommersiella marknaden där det kan vara svårt för hyrestagaren att säga upp hyresavtalet, det är inte ovanligt att hyresavtal som löper över lång tid och som inte kan sägas upp skapar stora ekonomiska svårigheter för företag.

Uppsägning av kommersiella respektive privata hyresavtal från hyresvärdens sida

För en hyresvärd som bedriver en fastighetsrörelse är det beläggning ett centralt begrepp. Det gäller för hyresvärden att nyttja de kvadratmeter den har till förfogande så effektivt som möjligt är och det gäller också att få ut maximal hyra för varje kvadratmeter som upplåts.

Denna strävan efter maximal effektivitet gör att hyresvärdar till varje pris vill bli säga upp hyresavtalet med en hyresgäst som inte betalar sin hyra. Hyresvärden vill också sannolikt med jämna mellanrum säga upp löpande avtal i syfte att inleda förhandlingar om att höja hyran.

För den hyresvärd som vill genomföra en uppsägning av ett hyresavtal finns det dock vissa saker som är värda att ha i åtanke innan en uppsägning av ett hyresavtal genomförs, det är nämligen lätt att det blir fel.

Det är viktigt att hyresavtalet sägs upp i god tid, normalt ska uppsägning av ett hyresavtal ske minst nio månader innan uppsägningen får laga kraft. Detta gäller oavsett vilket syftet med uppsägningen av hyresavtalet är. Uppsägningen av hyresavtalet ska ske skriftligen.

 Vid uppsägning av ett hyresavtal kan det också finnas vissa formalia som måste följas för att uppsägningen ska anses ha skett på ett korrekt sätt. Om de formella delar av en uppsägning inte följs riskerar uppsägningen av hyresavtalet att bli ogiltigt. En viktig del är att uppsägningen av ett hyresavtal i normalfallet ska ske skriftligen.

Särskilt när det gäller bostäder är reglerna väldigt annorlunda beroende på om det är en hyresgäst som säger upp ett hyresavtal eller om uppsägningen av hyresavtalet sker av hyresvärden. Det är viktigt att rätt person får meddelandet om uppsägningen och det är viktigt att rätt information kommer med i meddelandet om uppsägningen. Tidpunkten då uppsägningen av hyresavtalet är tänkt att träda i kraft är särskilt viktig information.

Uppsägning av hyresavtal om du hyr ut en lägenhet, butik eller ett kontor

Uppsägning av ett hyresavtal för en lägenhet, annan bostad, butik, kontor eller annan lokal regleras i Jordabalkens 12 kapitel. Det är enklast att säga upp ett hyresavtal om den som hyr bostaden eller lokalen inte erlägger hyran i tid. Andra grunder som för att säga upp ett hyresavtal är att bostaden eller lokalen inte vårdas, upplåts av hyrestagaren till tredje part eller nyttjas på annat sätt av vad som är avsett enligt hyresavtalet.

Uppsägning av hyresavtal för lägenhet eller lokal som du hyr ut

De vanligaste, och enligt Jordabalken, acceptabla skälen till att en hyresvärd kan säga upp en hyresgäst är, förutom att hyran inte erlagts i tid, att bostaden eller lokalen:

  • Inte vårdats.
  • Har använts till annat än vad den är avsedd till.
  • Utan hyresvärdens godkännande upplåtits till tredje part.
  • Inte görs tillgänglig för hyresvärden för skäligt underhåll eller andra anledningar som ligger inom. det normala för en vårdandet av en bostad eller lokal.
  • Används för verksamhet som är brottslig.

Hyresvärden kan i många fall också säga upp ett hyresavtal om hyresgästen orsakar störningar för omgivningen, ett konkret exempel kan vara att en hyresgäst håller vilda tillställningar under nattetid på ett sätt som gör att grannarna får sin dygnsvila störd.

Det finns fler skäl än de ovan nämnda till att en hyresvärd kan säga upp ett hyresavtal för en bostad eller en lokal, men de är ofta inte precisa och kan vara föremål för tolkning beroende på situationen. Den som behöver närmare precisering av hur ett hyresavtal ska sägas upp bör kontakta en jurist för rådgivning innan ett hyresavtal sägs upp, detta för att undvika onödiga tvister.

Uppsägning av hyresavtal om du hyr en lägenhet, butik eller ett kontor

För en hyresgäst som vill säga upp ett hyresavtal är detta oftast inte komplicerat. Uppsägningstider finns normalt angivna i hyresavtalet och om hyresgästen meddelar hyresvärden att han eller hon vill säga upp hyresavtalet skriftligen enligt de tidpunkter som anges i hyresavtalet är detta fullt skäligt.

För den händelse att en uppsägning av ett hyresavtal skall kunna ske utan beaktande av uppsägningstiderna är normalfallet att hyresvärden inte tillhandahåller bostaden eller lokalen på det sätt eller i det skick som hyresavtalet anger eller som anses vara god praxis.

Tvister vid uppsägning av hyresavtal

Det ska finnas en hyresnämnd i varje län. Det är denna nämnd som avgör hyrestvister. Hyresnämnden ska också vara skiljenämnd i hyrestvister.

Partnerna har rätt att överklaga hyresnämndens beslut inom tre veckor från att beslutet meddelats. Svea Hovrätt är den instans som prövar överklaganden.

Hyresnämndens beslut om lägenhetsbyte, upplåtelse av lägenhet i andra hand samt uppskov med avflyttning får inte överklagas.

Jordabalken är en mycket komplicerad och omfattande lagstiftning. Hyresavtal är också föremål för många tvister som inte sällan är mycket känslosamma. Det är därför att rekommendera att anlita en jurist för assistans i samband med uppsägningar av hyresavtal, eller andra frågor som involverar hyresavtal också för den delen.

Sammanfattning

Hyresavtal är mycket vanliga, både i näringsliv och för privatpersoner. Betydelsen av hyresavtal i samhället har därför lett till en omfattande lagstiftning runt hyresavtal.

När det gäller hyresavtal är det några grundläggande regler som gäller för uppsägningar. För att säga upp ett hyresavtal gäller att:

  • Motparten inte skött sina åtaganden, som att bereda tillträde till lokalen eller att betala hyran.
  • Hyresgästen inte använt lokalen eller bostaden till avsedd verksamhet.
  • Hyresgästen stör grannar eller misskött lokalen.
  • Man håller sig till uppsägningsreglerna i båda riktningar, en hyresvärds möjlighet att säga upp en hyresgäst som hyr en bostad är dock begränsade enligt lag.

Kontakta Rättsakuten för rådgivning om att säga om ett hyresavtal.

Läs mer