Planerar du att köpa en bostadsrätt innan den är färdigbyggd? Då ska du ingå ett förhandsavtal och då är det viktigt att du vet hur förhandsavtalet ska vara utformat för att var giltigt. Detta kan du läsa om i fallet ”Tollare Strand”.

Hur ska tidpunkten för upplåtelse anges

Vad är ett förhandsavtal?

Ett förhandsavtal är ett avtal mellan en bostadsrättsförening och en person som planerar att flytta in i en lägenhet som inte är färdigbyggd. Syftet är förhandsavtal ska användas vid nyproduktion av lägenheter. Ofta är det en bostadsrättsförening som köper en fastighet och ingår ett avtal med en entreprenör om att bygga ett flerbostadshus på fastigheten. Förhandsavtal gör då att bostadsrättsföreningen vet att det finns personer som kommer att flytta in i lägenheterna. Dessutom får föreningen genom förskott pengar till bygget. Personen som ingår förhandsavtalet med föreningen �� den personen brukar kallas en förhandstecknare – vet att han eller hon har en lägenhet att flytta in i vid en viss tidpunkt i framtiden.

Formkrav för förhandsavtal

Vissa förutsättningar måste dock vara uppfyllda för att f��rhandsavtalet ska vara giltigt. Formkraven framgår av 5 kap 3 § bostadsrättslagen. Av denna bestämmelse framgår att avtalet måste vara skriftligt. Det framgår också att avtalet måste innehålla parternas namn, information om vilken lägenhet som ska upplåtas med bostadsrätt, formation om den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, information om de beräknade avgifterna för bostadsrätten och information om vilket belopp som eventuellt ska betalas i förskott.

Beräknad tidpunkt för upplåtelsen

I förhandsavtalet ska med andra ord tidpunkten för upplåtelsen finnas med. Med upplåtelse menas att parterna ingår ett nytt avtal – ett upplåtelseavtal. Det är inte detsamma som tidpunkt för inflyttning eller tillträde. Syftet med kravet är dock att skydda förhandstecknaren, att han eller hon ska kunna planera inflyttning. Det kanske är en annan bostad som ska säljas i samband med inflyttning eller en hyresrätt som ska sägas upp. 

I förarbetena till bostadsrättslagen diskuteras inte vad som avses med uttrycket ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”. Det enklaste fallet anges beräknad tidpunkt för upplåtelse som ett visst datum. I den juridiska litteraturen har framhållits att med beräknad tidpunkt för upplåtelse bör förstås ett visst datum eller ett tidsspann som inte sträcker sig längre än någon månad eller ett kvartal.

Fallet ”Tollare Strand”

Ett rättsfall på området är ”Tollare Strand” Högsta domstolens dom den 31 mars 2021 i mål T 5018-20. Målet handlade om huruvida ett förhandsavtal var giltigt. 

I september 2017 ingick ett par ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening avseende en viss bestämd bostadsrätt i ett bostadshus under byggnad i Nacka. Paret betalade ett förskott i samband med att förhandsavtalet ingicks. Vidare angavs som preliminär tid för upplåtelse av bostadsrätten ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, medan preliminär inflyttning skulle ske ”från kvartal 4, 2019 till kvartal 1, 2020”. Slutlikvid skulle betalas cirka en vecka innan tillträdet.

I januari 2018 meddelade paret att de inte längre hade möjlighet att slutföra affären då deras lånelöfte gått ut samt att det inte fanns möjlighet att förnya lånelöftet eftersom ny lagstiftning hade höjt amorteringskravet för lån. Föreningen svarade att detta inte utgjorde ett giltigt skäl för att häva avtalet. Paret meddelade då att förhandsavtalet enligt deras uppfattning var ogiltigt, med hänvisning till att det inte angav beräknad tidpunkt för upplåtelsen.

Förhandsavtalet i målet

I det förhandsavtal som var föremål för prövning angavs som tidpunkt för upplåtelse ett tidsintervall som omfattade två kvartal. Slutpunkten för intervallet var utgången av kvartal 3, 2019.

Högsta domstolens bedömning

Högsta domstolen fann att domstolar ska visa försiktighet med att ogiltigförklara avtal. Ordvalet i lagtexten kan ge intrycket av att det en är specifik punkt i tiden som avses, men att tiden uttrycks som ett tidsintervall innebär enligt domstolen inte nödvändigtvis att avtalet är ogiltigt. Avgörande är om avtalet ger tillräcklig ledning för att fastställa vad som gäller.

Högsta domstolen fann att ett långt tidsintervall skulle kunna innebära problem för förhandstecknaren, men fann också att ett sådant villkor skulle kunna angripas med 36 § avtalslagen, utan att hela avtalet för den sakens skull skulle ogiltigförklaras.

Sammantaget fann Högsta domstolen att den angivna tidsperioden på ett tillräckligt klart sätt gav besked om tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätten. Den omständighet att ordet ”preliminär” använts i avtalet i stället för ”beräknad” som anges i lagen påverkade inte bedömningen. Avtalet uppfyllde därför de formkrav som ställs i bostadsrättslagen. Förhandsavtalet skulle därför anses vara giltigt.

Slutsatsen av fallet ”Tollare Strand” är att ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen” kan anges som ett intervall som omfattar två kvartal.

Skattejurist Peter Dittmer

Jurist Peter Dittmer

[email protected]
0760-35 75 95

Kontakta Rättsakutens jurister!