Ska du köpa eller sälja en fastighet och vill du göra köpet beroende av villkor som gäller mer än två år? Som huvudregel är detta inte tillåtet. Hela köpet blir ogiltigt. Men det finns undantag. I fallet ”Vandrarhemmet i Lycksele” har Högsta domstolen tillämpat ett sådant undantag.

Svävarvillkor

Det är mycket vanligt att köp av fastigheter görs beroende av viss framtida händelse. Sådana villkor brukar kallas svävarvillkor eller återgångsvillkor. De absolut vanligaste svävarvillkoren är att köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas. Villkor som innebär att ett köpebrev ska upprättas, ska ses som ett villkor som innebär att köpet görs beroende av att köpeskillingen erläggs.

Om svävarvillkor inte uppfylls ska köpet återgå. En återgång av köpet innebär att parternas prestationer ska återgå. Med andra ord ska säljaren få tillbaka äganderätten till fastigheten och köparen ska få tillbaka köpeskillingen. Det är inte samma sak som att köpet är ogiltigt och det är viss skillnad mot att köpet hävs.

Tvåårsregeln

Det finns dock en begränsning i möjligheten att föreskriva svävarvillkor. Enligt 4 kap 4 § jordabalken får ett köp av fastighet inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättats. I sådana fall är hela köpet ogiltigt. Syftet med tvåårsregeln är att ägandeförhållandena när det gäller fast egendom inte ska vara osäkra under lång tid. Det är viktigt för parterna, men även för allmänheten och kreditgivare.

Tvåårsregeln har dock tre undantag. Den är inte tillämplig på:

  1. Villkor som innebär att köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas
  2. Villkor som innebär att köp av en del av en fastighet görs beroende av att delen bryts ut genom fastighetsbildning.
  3. Villkor som grundas på bestämmelse i lag.

Vandrarhemmet i Lycksele

Ett rättsfall på området är fallet ”Vandrarhemmet i Lycksele”, Högsta domstolens dom den 6 oktober 2020 i mål nr T 2126-19. Målet handlade om ett bolag som köpte ett vandrarhem i Lycksele av ett annat bolag.

Enligt köpeavtalet var köpeskillingen 3,8 miljoner kronor. Köparbolaget skulle betala genom en handpenning om 1,4 miljoner kronor och hyra med 30 000 kronor i månaden i åttio månader.

Köparbolaget ville dock komma ifrån avtalet, så det stämde säljarbolaget och yrkade att säljarbolaget skulle återbetala handpenningen om 1,4 miljoner kronor. Köparbolaget hävdade att köpet gjorts beroende av att parterna hade ett hyresförhållande under åttio månader. Ett sådant svävarvillkor skulle göra att avtalet var ogiltigt.

Högsta domstolen hänvisade till ett äldre rättsfall, ”Den 40-åriga uthyrningen”, NJA 1977 s 509. I det fallet hade köpet gjorts beroende av att hyresbetalningar fullgjorts under 40 år. Högsta domstolen fann i det äldre fallet att villkoret innebar att köpet gjorts beroende av ett hyresförhållandes bestånd och att köpeavtalet var ogiltigt.

I det aktuella fallet finner Högsta domstolen dock att betalningarna om 30 000 kronor varje månad ska räknas av på köpeskillingen. Det talar starkt för att det är fråga om betalning av köpeskilling, även om betalningarna kallas hyresbetalningar. Dessutom får köparbolaget enligt avtalet betala hela beloppet i förtid. Slutligen är köparbolagets möjlighet att få lagfart, enligt avtalet, inte beroende av något annat än att köpeskillingen betalas.

Därför finner Högsta domstolen att det aktuella villkoret är ett villkor som innebär att köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas. Därmed är tvåårsregeln inte tillämplig. Köpeavtalet är inte ogiltigt och köparbolagets talan ogillas.

Slutsatsen är att ett köp inte blir ogiltigt för att köpeskillingen kallas hyra. Det räcker inte heller att parterna också avtalar om hyra av fastigheten. För att det ska vara fråga om ett svävarvillkor om ett hyresförhållandes bestånd måste köpeavtalet ange att det är just hyresförhållandet, inte hyran som avgör om köpet ska återgå.

Fastighetsjurist Peter Dittmer

[email protected]
0760-35 75 95

Kontakta Rättsakutens jurister!